Przepisy ustawy o PCC zwalniają z tego podatku m.in. osoby nabywające na potrzeby własne samochody osobowe, zaliczone, w rozumieniu przepisów o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, do grupy osób o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności bez względu na rodzaj schorzenia, oraz Witam serdecznie. Od nowego roku planuje otworzyć działalność - handel samochodami osobowymi, tzn. chce kupować miejskie autka i sprzedawać po wcześniejszych naprawach. 1. Kupując samochód od osoby prywatnej kupuje go na moją firmę? (Sporządzamy umowę kupna sprzedaży? czy W pkt 32 tego przepisu wymienione zostały naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Z treści przytoczonych przepisów art. 22 ust. 1 i art. 23 ust. 1 pkt 32 updof wynika, że możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę odsetek Czynni podatnicy VAT obecnie co do zasady mają możliwość odliczenia 50% lub 100% podatku VAT od zakupu samochodu osobowego do firmy, w zależności od sposobu wykorzystywania tego samochodu. 50% podatku VAT można odliczyć od zakupu samochodu osobowego wykorzystywanego do użytku mieszanego, czyli użytkowanego zarówno do celów Posty: 5.708. RE: Kupowanie od osoby prywatnej i sprzedaż jako firma. Jeśli jesteś na tzw. pełnej rachunkowości, to potwierdzenie przelewu powinno wystarczyć jako podstawa potrącenia kosztu. Jeśli jesteś na książce przychodów i rozchodów - musi być pisemna umowa ze zbywcą. Zaznaczam, że piszę tylko o kwestii księgowej. Rejestracji samochodu dokonuje się na tych samych zasadach, jak w przypadku osoby prywatnej. Za samochód wykorzystywany w działalności gospodarczej można odliczyć podatek VAT z kosztów zakupu i eksploatacji. Aby odliczyć 100% podatku VAT, auto musi być używane wyłącznie w celach służbowych. W takim wypadku należy złożyć druk . Przedsiębiorcy zajmujący się handlem nabywają towary nie tylko z innych sklepów lub hurtowni, ale także od osób fizycznych nieprowadzących działalności. W jaki sposób udokumentować zakup towarów od osoby prywatnej? Czy taką transakcje można w ogóle wykazać w księdze przychodów i rozchodów? Odpowiadamy towarów od osoby prywatnej nie może być udokumentowany dowodem wewnętrznymKażde zdarzenie gospodarcze, które dotyczy kwestii podatkowych związanych z prowadzoną działalnością, zapisywane jest w podatkowej księdze przychodów i rozchodów na podstawie dokumentu, potwierdzającego jego zaistnienie. Nie może to być jednak dowolny dokument - musi on spełnić wymogi dowodów księgowych. Oczywistym jest, że faktury lub rachunki potwierdzające zakup towarów będą uznane za takie dowody. Jeżeli jednak towary zostały zakupione od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, takich dokumentów jak faktura czy rachunek potwierdzających zakup nabywający towar nie otrzyma. Czy można zatem wprowadzić zakupiony od osoby fizycznej towar za pomocą dowodu wewnętrznego?Dowód wewnętrzny jest wprawdzie dowodem księgowym, jednak zgodnie z rozporządzeniem w sprawie prowadzenia KPiR wykorzystuje się go jako dowód zakupu towaru jedynie przy: zakupie, bezpośrednio od krajowego producenta lub hodowcy, produktów roślinnych i zwierzęcych, nieprzerobionych sposobem przemysłowym lub przerobionych sposobem przemysłowym, jeżeli przerób polega na kiszeniu produktów roślinnych lub przetwórstwie mleka albo na uboju zwierząt rzeźnych i obróbce poubojowej tych zwierząt;zakupie w jednostkach handlu detalicznego materiałów pomocniczych;zakupie od ludności, sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), surowców roślin zielarskich i ziół dziko rosnących leśnych, jagód, owoców leśnych i grzybów leśnych (PKWiU ex od ludności odpadów poużytkowych, stanowiących surowce wtórne, z wyłączeniem zakupu (skupu) metali nieżelaznych oraz przeznaczonych na złom samochodów i ich części składowych;Jak widać, jedynie zakup towarów jak wyżej wymienione można udokumentować dowodem wewnętrznym. A zatem jak udokumentować zakup od osoby fizycznej towarów, które nie zostały uwzględnione w wyjątkach?Potwierdzeniem nabycia towarów od osoby fizycznej będzie umowa sprzedażyProblem udokumentowania zakupu towaru od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności rozwiąże sporządzenie umowy sprzedaży. Przedsiębiorca powinien jednak dopilnować, aby dokument zawierał dane niezbędne dla dowodu księgowego. Minimalny zakres danych, jakie powinna zawierać umowa potwierdzająca zakup od osoby fizycznej, to:wiarygodne określenie wystawcy lub wskazanie stron (nazwy i adresy) uczestniczących w operacji gospodarczej, której umowa dotyczy,datę sporządzenia umowy oraz datę dokonania faktycznego zakupu, jeżeli różni się od daty sporządzenia umowy,przedmiot operacji gospodarczej i jego wartość oraz ilościowe określenie, jeżeli jest wymierny w jednostkach naturalnych,podpisy osób obu taką najlepiej sporządzić w dwóch jednakowych egzemplarzach, tak aby aby każda ze stron mogła zachować jeden dla podstawie tak sporządzonej umowy sprzedaży przedsiębiorca dokona zapisu dotyczącego zakupu towarów w księdze podatkowej, a na koniec miesiąca naniesie na umowę numer odpowiadający zapisowy w KPiR i dołączy do dokumentacji przypadku dokonywania zakupu od osób fizycznych przedsiębiorca nie ma możliwości odliczenia podatku VAT od zakupionych towarów. Sporządzona umowa sprzedaży nie stanowi dokumentu na podstawie którego można odliczyć - nie zapomnij o PCCDokonując zakupu na podstawie umowy sprzedaży nabywca nie może zapominać o podatku od czynności cywilno-prawnych, jaki może wystąpić przy nabyciu towaru od osoby fizycznej. Jeżeli bowiem wartość umowy przekroczy 1000 zł, u nabywcy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilno-prawnych. W związku z powyższym, nabywca jest zobowiązany w takiej sytuacji w terminie 14 dniu uiścić podatek w wysokości 2% wartości umowy (stawka dla umowy sprzedaży rzeczy ruchomych) oraz złożyć formularz PCC-3 w urzędzie skarbowym. Podsumowując: zakupując towary od osób fizycznych nie prowadzących działalności, przedsiębiorca powinien pamiętać:o odpowiednim udokumentowaniu zdarzenia, np. umową sprzedaży zawierającą wymagane dla dowodów księgowych dane;o obowiązku rozliczenia się z tytułu podatku PCC, jaki spoczywa w przypadku umowy sprzedaży na nabywcy (zwolnienie z tego obowiązku dotyczy umów, których wartość nie przekracza 1000 zł).Jak zaksięgować towar od osoby prywatnej w systemie celu zaksięgowania towaru na umowę kupna sprzedaży od osoby prywatnej należy przejść do zakładce WYDATKI » KSIĘGOWANIE > DODAJ » FAKTURA BEZ VAT, gdzie należy wybrać właściwy rodzaj wydatku (jeśli jest to towar do dalszej odsprzedaży będzie to ZAKUP TOW. HANDLOWYCH I MATERIAŁÓW PODST.). W części danych dotyczących nabywcy jako NIP należy wybrać BRAK oraz uzupełnić pozostałe informacje o sprzedawcy. Następnie należy uzupełnić pozostałe dane z dokumentu, jako datę wystawienia wpisując datę, w której została wystawiona umowa kupna sprzedaży, a jako numer wskazać "Umowa kupna sprzedaży z dnia...".Tak zaksięgowany wydatek zostanie ujęty we właściwej kolumnie KPiR (w przypadku towarów handlowych będzie to kolumna 10 KPiR - Zakup towarów handlowych i materiałów. Wystawiać auta jako firma czy od osoba prywatna? Jak uważacie łatwiej i szybciej sprzedać samochód używany wystawiając ogłoszenie jako firma czy osoba prywatna? Postanowiłem przeanalizować ogłoszenia samochodów używanych na Na łączną liczbę prawie 150 tysięcy ogłoszeń około pochodzi od firm a prawie od osób prywatnych. Oznacza to że 52% samochodów oferują firmy a 48% – osoby prywatne. Przynajmniej ludzie, którzy dodawali ogłoszenie wskazali że są osobami prywatnymi. Oczywiście wystarczy przejrzeć kilka ogłoszeń, żeby rozpoznać że to nie prawda! Już z daleka, często po tytule ogłoszenia widać, że auta nie sprzedaje osoba prywatna. Jeśli ktoś ma wątpliwości wystarczy wykonać telefon i zapytać o kilka danych i już wiadomo, że nie dodzwoniliśmy się do osoby, która użytkowała samochód w warunkach drogowych. Mało tego, bardzo często samochody te stoją w komisach. Czy to oznacza, że firma „wstydzi” się tego, że jest firmą? W jednym z ostatnich artykułów pytaliśmy jakie są plusy i minusy zakupu samochodu od osoby prywatnej i firmy. Wszyscy wskazywaliście, że zakup auta od firmy jest dla Klienta po prostu o wiele bardziej bezpieczny. Poniżej podsumowanie plusów i minusów zakupu samochodu od firmy oraz „szarej strefy”. Samochód kupiony od firmy Samochód kupiony od „szarej strefy” Cena w ogłoszeniu Zazwyczaj wyższa, ponieważ zwykle zawiera opłaty celno-skarbowe i inne podatki (vat, dochodowy) oraz koszty prowadzenia działalności (zuz i inne) Zazwyczaj bardzo atrakcyjna cena w ogłoszeniu, czasami 10 – 20 % niższa od podobnych ofert komisów Inne koszty zakupu – dla aut sprowadzonych Tylko koszty rejestracji Dodatkowe koszty o których kupujący zwykle dowiaduje się po zakupie: akcyza, przegląd itp. Bezpieczeństwo zakupu Duże. Firma odpowiada za ewentualne wady prawne, błędy w dokumentach np. tłumaczeniach Żadne. Klient całe ryzyko bierze na siebie, dodatkowo narażony jest na odpowiedzialność karną, lub utratę auta w przypadku zakupu „na Niemca” Ryzyko odpowiedzialności karnej Ryzyko spada na sprzedającego, który wystawiając fakturę bierze odpowiedzialność za prawdziwość dokumentacji Duże – Klient często nieświadomie bierze udział w „fałszowaniu” dokumentów zakupu Ryzyko zakupu auta kradzionego, lub z fałszywym numerem vin Żadne. Firma sprzedająca „odpowiada” za stan prawny, Klient może łatwo odzyskać pieniądze Bardzo duże. Przy sprzedaży kradzionego samochodu nikt nie wystawi prawdziwej faktury. Dodatkowe koszty – dla aut zarejestrowanych w Polsce Brak 2 % opłata do Urzędu Skarbowego (PCC) Rękojmia, gwarancja, możliwość zgłoszenia „problemu” Tak. Każdemu sprzedawcy zależy na dobrej opinii, dodatkowo konsumenta chroni prawo, Nie. Żadnej ochrony, gwarancji itp. Podsumowanie Waszych komentarzy, postów i maili jest proste: zakup od szarej strefy to olbrzymie ryzyko i tylko teoretycznie niższa cena. Napiszcie dlaczego wielu z Was, lub Waszych znajomych wystawia ogłoszenia jako „osoba prywatna”. Czy to ma ułatwiać sprzedaż samochodu? Czy dzięki takiemu ogłoszeniu Klient jest bardziej ufny? Łatwiej go przekonać? Czy nieruchomość pod działalność gospodarczą jest opłacalna? To decyzja równie ważna jak zakup mieszkania czy domu w celach mieszkaniowych, ale z zupełnie innych względów. Co więc wziąć pod uwagę? Nieruchomość pod działalność gospodarczą – podatki Kupując dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym płaci się podatek VAT w zależności od tego, czy kupuje się jako osoba prywatna czy też firma. Zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe obarczony jest podatkiem 8% VAT, zaś na cele (lub tylko w ramach) działalności gospodarczej stawką 23%. Różnica jest spora. Przykładowo kupując mieszkanie o powierzchni 40 m² za 200 000 zł netto, zapłaci się 216 000 zł (5 400 zł za metr) jako osoba fizyczna i 246 000 zł (6150 zł za metr) jako firma. Zapłacony wraz z zakupem nieruchomości podatek VAT można jednak odliczyć. Dla firmy będącej płatnikiem VAT ostatecznie kwota VAT jest neutralna. Trzeba jednak liczyć się z koniecznością najpierw zapłacenia kilkudziesięciu tysięcy zł, a potem czekania przez kilka miesięcy na zwrot podatku. Osoba fizyczna natomiast musi zapłacić 8% VAT i nie ma możliwości go odzyskać. Także w zakresie podatku dochodowego występują różnice. Nieruchomość pod działalność gospodarczą, kupiona „na firmę” traktowana jest jako środek trwały i rozliczana jest w podatku dochodowym na podstawie odpisów amortyzacyjnych. Kupując na rynku wtórnym od osoby fizycznej, nie płaci się podatku VAT, a więc i nie ma czego odliczać. Płaci się natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC – 2%), którego nie można odliczyć nawet prowadząc działalność gospodarczą. Nieruchomość pod działalność gospodarczą – rachunki Jeśli zakupiono nieruchomość na firmę, wszelkie rachunki dotyczące jej utrzymania będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Opłaty za gaz, prąd, wodę, a nawet ochronę, monitoring i wywóz śmieci będzie można odliczyć od podatku dochodowego i VAT (jeśli właściciel jest płatnikiem VAT-u). Jeśli dom lub mieszkanie stanowią majątek firmy, płaci się z tytułu ich posiadania wyższy podatek od nieruchomości. Stawki podatku są ustalane przez gminy i nie są jednolite na obszarze całego kraju, ale z reguły pomiędzy podatkiem od nieruchomości mieszkaniowych a firmowych jest przynajmniej kilkukrotna różnica. Częściowe przeznaczenie budynku na cele gospodarcze Dom lub mieszkanie mogą pełnić jednocześnie funkcję mieszkalną i służyć działalności gospodarczej. Trzeba jednak usankcjonować ten stan poprzez wystawienie dokumentu określającego procentowy udział części mieszkalnej i przeznaczonej na działalność gospodarczą. Przykładowo, jeśli dom w 40% zostanie przeznaczone na działalność gospodarczą, da to następujące efekty: od 60% powierzchni domu będzie się płacić podatek od nieruchomości według niższej stawki (właściwej dla budynków mieszkalnych); od 40% powierzchni domu będzie się płacić podatek od nieruchomości według wyższej stawki (właściwej dla działalności gospodarczej); 40% kosztów związanych z utrzymaniem domu będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i odliczyć od podatku dochodowego; koszty remontów części wydzielonej na działalność gospodarczą będzie można odliczyć od podatku dochodowego, ale koszty remontów pozostałej części już nie. Zapłaconego podatku VAT nie można odliczyć, jeśli nieruchomość nie jest całkowicie własnością firmową. Priorytety przy zakupie domu lub mieszkania pod działalność gospodarczą Adres firmy jest bardzo istotny, zwłaszcza jeśli zamierza się zatrudnić pracowników. Wówczas koniecznie należy uwzględnić dojazd, możliwość zaparkowania oraz infrastrukturę okolicy kupując nieruchomość pod działalność gospodarczą. W przypadku nieruchomości położonych w odległym miejscu, słabo skomunikowanych, przyciągnąć pracowników będzie można jedynie wyższymi niż na rynku pensjami. Kolejną istotną kwestią jest rozkład budynku. Mieszkania i domy zaprojektowane są z myślą o wygodzie mieszkańców, co często nie przekłada się na funkcjonalność dla potrzeb działalności gospodarczej. Optymalne mieszkanie pod działalność gospodarczą to takie na parterze, optymalnie z odrębnym wejściem. Pułapka chciwości – czego nie robić przy zakupie domu lub mieszkania pod działalność gospodarczą Potencjalnie kupującego może kusić sfałszowanie oświadczenia o tym, czy mieszkanie lub dom są wykorzystywane na działalność gospodarczą czy w celu mieszkaniowym. W praktyce jednak korzyści z takich rozwiązań będą niewielkie, jeśli kontrola skarbowa zakwestionuje przyjęte rozwiązanie, mogą zamienić się w srogie straty. Przykładowo ktoś mógłby przeznaczyć 100% domu na działalność gospodarczą, ale mimo to w nim mieszkać. Wliczałby 100% rachunków do kosztów uzyskania przychodów i odliczał VAT. Kontrola skarbowa bez problemu podważyłaby takie działanie jako niezgodne z prawem po czym… kazała zapłacić cały VAT i podatek dochodowy, jaki wynikałby z rachunków. Gdyby przedsiębiorca był nieco bardziej uczciwszy i określiłby, że np. 30% przeznacza na cele mieszkaniowe, a odliczał podatek od 70% kosztów, skarbówka nie miałaby podstaw do zakwestionowania przyjętego rozwiązania. Lepiej więc, nim zacznie się „kombinować”, skonsultować się doświadczonym doradcą podatkowym. Zakup nieruchomości na firmę od osoby prywatnej a zwolnienie z VAT Na bazie przedstawionych informacji nie da się określić, czy dostawa lokalu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zasadą jest, że zwalnia się od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług ( dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Pamiętać trzeba, że według ustawodawcy, na gruncie podatku od towarów i usług, poprzez pojęcie terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku gruntów już zabudowanych sytuacja jest inna, bowiem dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli powoduje, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu – innymi słowy grunt dzieli stawkę lub zwolnienie, jakie ciąży na lokalu, który Państwo nabywają. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawodawca zwalnia dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a – zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej [tj. art. 43 ust. 1 pkt 10], pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Powyższe zgodne jest z Dyrektywą VAT bowiem zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy VAT państwa członkowskie zwalniają od opodatkowania transakcje dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a), tj. inne niż dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem. Na mocy art. 12 ust. 2 Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa powyżej oraz mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat. Dodatkowo sprawę komplikuje fakt, że ww. normy nie mają zastosowania, jeśli sprzedawcy nie można przypisać wykonywania działalności gospodarczej, wtedy bowiem dostawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu, gdyż dostawca nie jest podatnikiem, nawet jeśli sam nabył nieruchomość z VAT. Wtedy nie wystawia faktury VAT. Nawet jeśli dostawca jest podatnikiem, a dostawa korzysta ze zwolnienia od VAT, to nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 jednak na żądanie nabywcy towaru musi taką fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa powyżej, wystawić. W przypadku sprzedaży opodatkowanej faktura jest obligatoryjna. Niezależnie jednak od powyższego i ewentualnego braku faktury akt notarialny dokumentuje nabycie i jest wystarczająca podstawą, w pewnym uproszczeniu, legitymizującą wprowadzenie środka trwałego i gdy spełnione są warunki z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. zdatność do użytku) rozpoczęcie amortyzacji. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Większość przypadków, z którymi pośrednicy nieruchomości na co dzień mają do czynienia w swojej pracy, to umowy najmu powierzchni przeznaczonej na cele mieszkaniowe, pomiędzy osobami prywatnymi (fizycznymi) lub umowy najmu na powierzchnię biurową, zawierane się pomiędzy dwoma przedsiębiorcami. A co, jeśli wynajmującym jest osoba prywatna, a najemcą – przedsiębiorca? Jakie przepisy dotyczące umów najmu się stosuje? Czy prawo chroni lepiej wynajmującego, gdy najemcą jest firma? Czy będą miały zastosowanie przepisy dotyczące najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego? Na te wszystkie pytania odpowiadamy w tym artykule. Załóżmy, że właścicielem nieruchomości (wynajmującym) jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni użytkowej, a nieruchomość, którą chce wynająć, nie należy do majątku firmy (czy to przy działalności gospodarczej lub spółce prawa handlowego). Z kolei najemcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, szukająca lokalu pod swoją działalność gospodarczą – czyli miejsca na swoje biuro czy sklep. Mamy do czynienia z relacją osoba fizyczna – firma. Nie zachodzi tu relacja konsument – przedsiębiorca ani lokator – wynajmujący. Byłoby tak, gdyby to firma była wynajmującym, a najemcą osoba prywatna. Co to oznacza? Dobra wiadomość jest taka, że nie mają tu zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Jak wiemy, dla najemcy te przepisy są bardzo korzystne, jednak dla wynajmującego są częstym powodem bólu głowy i poczucia związanych rąk, w zderzeniu z niezgodnym z umową zachowaniem się najemcy. Warto się zastanowić, czy jeśli nasz najemca jest firmą, ale wynajmuje on lokal na cele mieszkaniowe swoich pracowników, to czy wtedy możemy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego? De facto lokatorem będzie pracownik firmy, więc do jego osoby będą miały zastosowanie przepisy dotyczące lokatorów, jednak z racji tego, że najemcą w umowie najmu jest np. spółka, nie można skorzystać z „dobrodziejstwa” umowy najmu okazjonalnego. fot. Założeniem wprowadzenia do obrotu prawnego przepisów o najmie okazjonalnym było zapewnienie większej ochrony praw właścicieli lokali. Zawierając umowę w tej formie, mogą oni łatwiej, skuteczniej i szybciej pozbyć się uciążliwych lokatorów. Z drugiej jednak strony, te same przepisy zostawiają luki, z których najemcy mogą korzystać, a wynajmujący nadal nie ma odpowiednich narzędzi do ochrony swojego prawa własności. Jednak z racji tego, że firma wynajmuje lokal na cele inne niż mieszkaniowe, nie możemy też zastosować tutaj umowy najmu okazjonalnego, gdyż przepisy wskazują nam, że ten typ umowy najmu możemy zastosować wyłącznie wtedy, gdy lokal przeznaczony jest na cel mieszkaniowy. Umowa najmu instytucjonalnego to, obok najmu okazjonalnego, drugi rodzaj umowy najmu wprowadzony w 2017 roku do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Na pierwszy rzut oka przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego są bardzo zbliżone do przepisów regulujących najem okazjonalny. Różnica zasadnicza polega na tym, że – w przypadku najmu instytucjonalnego – wynajmującym może być osoba fizyczna, prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej w rozumieniu art. 33 (1) kc. (czyli na przykład spółka osobowa). Ważny warunek, jaki wprowadza ustawa to wymóg prowadzenia przez wspomniane podmioty działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W rozpatrywanym przez nas przypadku, umowa najmu instytucjonalnego także nie będzie miała zastosowania, gdyż wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Jakie zatem zostaje rozwiązanie? Naszym zdaniem, całkiem sensownie można wykorzystać zwykłą umowę najmu, jednakże wzbogaconą o zabezpieczenia i odpowiednie – chroniące wynajmującego – postanowienia. Jeżeli najemcą jest przedsiębiorca, nie mamy restrykcyjnych przepisów dotyczących lokatorów, a eksmisja takiego najemcy jest łatwiejsza niż w przypadku osoby fizycznej (czyli lokatora). Oznacza to także, że przepisy, które dotyczą umowy najmu lokalu w kodeksie cywilnym, mogą (z pewnymi wyjątkami) być swobodnie zmieniane i dostosowywane. Jeśli najemcą jest przedsiębiorca, przepisy, które dotyczą umowy najmu lokalu w kodeksie cywilnym, mogą być (z pewnymi wyjątkami) zmieniane i dostosowywane. O co musi zadbać pośrednik, jeśli jego klientem jest najemca – czyli firma? Jeśli lokal do wynajęcia jest lokalem użytkowym lub w budynku mieszkalnym – trzeba sprawdzić przeznaczenie lokalu. Lokal w bloku lub w kamienicy, który ma zostać wynajęty na siedzibę firmy, musi mieć odpowiednie przeznaczenie – biurowe. fot. bruce mars / pexels Jeśli w lokalu ma być np. prowadzony gabinet lekarski czy stomatologiczny, należy ustalić, która ze stron jest odpowiedzialna za dostosowanie takiego lokalu (o ile nie jest on już dostosowany do warunków prowadzenia specyficznej działalności) oraz kto jest odpowiedzialny za ewentualne uchybienia, które zostaną dostrzeżone podczas kontroli odpowiednich służb. Co do zasady, za stan techniczny odpowiada wynajmujący. Jak jednak wspominałyśmy wcześniej – pewne obowiązki stron uregulowane w przepisach w przypadku, gdy najemcą jest firma – mogą być swobodnie zmieniane zapisami umowy. Możliwe jest zatem przerzucenie na najemcę obowiązków i odpowiedzialności za stan techniczny lokalu. Jeśli reprezentujemy najemcę, warto zadbać, żeby jednak ta odpowiedzialność została przy wynajmującym, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. O co musi zadbać pośrednik, jeśli jego klientem jest wynajmujący – czyli osoba fizyczna? Pośrednik powinien zadbać o odpowiednie postanowienia umowne regulujące procedurę w sytuacji, gdy najemca opóźnia się z płatnością czynszu, gdy wykorzystuje lokal na inne cele niż biurowe lub gdy zakłóca spokój sąsiadów. Jest wachlarz zabezpieczeń, które można wykorzystać w zwykłej umowie najmu z firmą w celu ochrony płatności czynszu lub ewentualnego pokrycia szkód wyrządzonych przez najemcę. Najlepszym zabezpieczeniem jest gwarancja bankowa, w której gwarantem jest bank najemcy. Działa to w ten sposób, że bank zobowiązuje się na dodatkowym dokumencie, że w przypadku braku płatności najemcy, to on pokryje należność. Warto wiedzieć, że nie jest łatwo uzyskać taki dokument gwarancyjny, jednak jeśli firma działa już kilka lat na rynku i ma spore obroty, to raczej nie powinno stanowić problemu uzyskanie takiej gwarancji. Innym zabezpieczeniem – używanym także w umowach najmu okazjonalnego – jest instrument tzw. dobrowolnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W tym przypadku przepisy kodeksu postępowania cywilnego dają nam możliwość zabezpieczenia dwóch istotnych kwestii w tej formie. Pierwsza to oświadczenie o poddaniu się egzekucji, co do opróżnienia lokalu. Taki akt notarialny przyspiesza nam egzekucję eksmisji najemcy, który naruszył umowę najmu w taki sposób, że doprowadziło to do wypowiedzenia umowy najmu z winy najemcy lub też umowa wygasła lub została rozwiązana przez strony, a mimo to najemca nie opuszcza lokalu. Drugi rodzaj oświadczenia może obejmować egzekucję co do zapłaty kwoty czynszu i innych opłat około czynszowych. Odpowiednie sformułowanie zobowiązania najemcy daje nam realne narzędzie do walki z wiecznie spóźniającym się z opłatami najemcą. Warto pamiętać, że są przepisy – zwane bezwzględnie obowiązującymi – których nawet zgodna wola stron umowy zmienić nie może. Oznacza to, że nawet jeśli strony wyrażą zgodę na odstępstwo od takich przepisów w umowie, to jest ono nieważne z mocy prawa. Przykładem takiego przepisu jest regulacja dotycząca wypowiedzenia umowy najmu z powodu zalegania najemcy w zapłacie czynszu. Umowa najmu musi uwzględniać, że aby móc wypowiedzieć umowę najmu z tego powodu, najemca musi opóźniać się w zapłacie czynszu co najmniej dwa pełne okresy płatności. Ponadto wynajmujący jest zobowiązany do wezwania najemcy i wyznaczenia mu dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości, nie krótszego niż 1 miesiąc. Olga Podlasińska-Pecelerowicz - Adwokat z wieloletnim doświadczeniem. Specjalistka od postępowań gospodarczych i administracyjnych. Jej doświadczenie obejmuje również umowy, w których w język prawny ujmuje założenia i pomysły klientów, jak również prawo nieruchomości i prawo budowlane. Maria Kobryń - Radca prawny, MBA, wspólnik zarządzający kancelarii prawnej Blueshell Legal. Ekspert w dziedzinie prawa nieruchomości oraz prawa spółek. Przez wiele lat związana z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Prezes zarządu i udziałowiec grupy spółek inwestujących w zagraniczne nieruchomości, głównie na rynkach azjatyckich.

firma kupuje od osoby prywatnej